¿Cuál es la tasa de inflación?

La tasa de inflación es un aumento de los precios de los bienes y servicios. Cuando la inflación aumenta, los precios suben y el valor del dinero baja, cada dólar que posees te compra un porcentaje menor de bienes y servicios, es lo que se llama el poder adquisitivo. 

El valor del dinero disminuye con el tiempo a medida que aumenta la inflación. Por ejemplo, en 1985, si tuviera 75.200 dólares, esta cantidad le permitiría comprar una casa media en Melbourne. Sin embargo, en las condiciones actuales del mercado, la misma cantidad sólo le compraría el valor aproximado de un depósito del 10% de una casa media de Melbourne, que es de unos 900.000 dólares. 

La tasa de inflación se mide mediante el Índice de Precios al Consumo y es la medida más utilizada por los inversores: el IPC se define como el coste de una serie de bienes y servicios representativos de la economía reunidos en lo que se denomina "cesta de mercado". El coste de la cesta de la compra se compara a lo largo del tiempo y se expresa como variación porcentual anual. 

Hay tres causas diferentes de la inflación explicadas de forma sencilla: 

Inflación por atracción de la demanda: aumento de la demanda de bienes y servicios que hace subir los precios. Si nos fijamos en dos de nuestros principales mercados inmobiliarios, el crecimiento de la población (demanda) en Melbourne y Sídney por parte de los emigrantes extranjeros e interestatales ha influido notablemente en los precios de la vivienda debido a la limitada oferta de la misma. 

Inflación de costes - Los costes de producción de bienes y servicios aumentan. El aumento de los costes de producción puede incluir el aumento de los impuestos, los salarios y los recursos naturales o materiales utilizados para la construcción. Las empresas tienen que mantener los márgenes de beneficio y el aumento de los costes de producción se traslada al consumidor final con un precio más alto para compensar el aumento de los costes. 

Inflación monetaria: la sobreoferta de dinero en la economía hace que el valor del dinero baje, haciendo que los precios suban y creando inflación. 

¿Cómo afecta la inflación al precio de la vivienda? 

Los mercados inmobiliarios se rigen por una serie de factores. Los precios de la vivienda reflejan la sensibilidad de esos factores. La tasa de inflación es uno de esos factores que tiene una relación directa con los tipos de interés.

Inflación y tasa de efectivo del RBA - Australia 1970 a 2017 

El gráfico anterior muestra la relación histórica entre el tipo de interés del RBA y la inflación. Hay una correlación muy alta entre estas dos métricas que siguen en direcciones similares y actualmente en niveles históricamente bajos, se espera que el crecimiento del precio de la vivienda siga en línea con estas cifras.  

Los tipos de interés son ajustados por el Banco de la Reserva de Australia para cumplir sus objetivos de inflación del 2% al 3%. Cuando el RBA baja los tipos de interés, aumenta el gasto de los consumidores, se estimula la economía, baja el precio del dinero prestado, la compra de viviendas se hace asequible aumentando el precio de los inmuebles y estimulando la inflación. Si se hace lo contrario y se suben los tipos de interés, la intención del RBA es frenar la economía reduciendo el gasto. Los tipos de interés más altos encarecen el servicio de los préstamos, la gente pide menos dinero prestado, el gasto se reduce y los precios de la vivienda bajan: la dinámica de la oferta y la demanda de una economía. 

Los precios de los inmuebles tienden a moverse en consonancia con la inflación y, por esa razón, los inmuebles son una gran cobertura contra la inflación. La inflación es el coste de ahorrar dinero y los tipos de interés son el coste de los préstamos. Por ejemplo, un préstamo de 800.000 dólares a 30 años con un tipo fijo del 6% costará aproximadamente 1.000 dólares a la semana. Si la inflación aumenta, el valor del dinero se erosiona. El poder adquisitivo de $1000 disminuye, sin embargo, el precio de su propiedad sube cubriéndose contra la inflación. Además, un inversor inmobiliario también tiene la capacidad de recibir ingresos por el alquiler de la propiedad que también pueden aumentar en línea con la inflación. 

Por lo tanto, la capacidad de elegir una propiedad que crezca en valor a un ritmo más rápido que el coste de mantenerla es importante para generar el máximo rendimiento del capital invertido. En otras palabras, la clave para que los inversores ganen dinero en el sector inmobiliario es elegir un activo que crezca a un ritmo mayor que la tasa de inflación.

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